• 甚至新興市場的私募股權基金的資本部署都已放緩

• 但是，多數基金經理人保持謹慎的樂觀態度，預計新基金能獲取較之前基金相同或更多的資金

倫敦和紐約--(美國商業資訊)--全球各地的不動產私募股權基金經理人繼續面臨巨大挑戰，主要是因為目前的資本市場流動性不足。安永(Ernst & Young)新出爐的一份報告「全球市場展望：不動產私募股權的趨勢」(Global Market Outlook:Trends in real estate private equity)顯示，這些挑戰已經導致很少有基金能獲取銀行融資和順暢的交易流。該報告是根據一項對300支全球不動產基金的調查做出的，結果顯示即便是在巴西和印度等非常被看好的新興市場，私募股權基金的資本部署也在放緩。這主要是因為歐元區危機及其對全球市場帶來的不確定性所導致的。俄羅斯是個例外，儘管俄羅斯國內銀行已經在不動產方面面臨高風險，但他們仍繼續為交易和新開發專案提供資金，為當地投資人提供了執行交易的途徑。

安永全球不動產基金事務負責人Mark Grinis評論說：「仍然困難的全球金融市場已經對不動產基金帶來了削弱性效應，而且還存在其他的挑戰，最顯著的挑戰是這些基金要應付巨大的結構和文化改變，才能走出衰退。」

這份報告列舉的挑戰包括：對基金經理人施加的更嚴格監管要求——例如歐洲的「另類投資基金經理人指令」(AIMFD)和美國的「多德-弗蘭克法案」，以及來自投資人的更嚴格「監管」，要求操作更透明並對投資進行監督。不動產基金經理人特別指出了在設立新基金到首次交割期間所面臨的多項關鍵挑戰，52%的受訪者表示，投資人在對基金做出投資承諾前要求進行更多的盡職調查。54%的受訪者認為，就交易條款和費用達成一致為最大的成交障礙。根據Grinis的說法，儘管這些挑戰對很多基金經理人造成短期的痛苦，但是此次結構性變化為多數基金經理人帶來的前景將是一個更高效、更透明的可擴充平臺，並能在該平臺上奠定未來的成長。

Grinis表示：「這是一個具有創新精神的投資人能夠興旺發展的時代。能成功適應當前變化（包括投資人要求更大透明度和更低費用的需求），並實現多元化，為投資人提供創新利基解決方案的不動產基金經理人，將在下一階段市場成長中具備關鍵的差異化因素。」

不動產基金經理人已經看到了這一點。該報告詳細介紹了兩大顯著趨勢——專為利用獨立屋住宅市場投資機會而創立的基金在美國市場興起，以及優先順位債務基金的吸引力日增。在某些市場，優先順位債務基金的吸引力尤其明顯，例如中國大陸和歐洲：中國大陸市場的銀行受到更多監管的限制，而非流動性的限制；而歐洲則需要另類融資。儘管面臨這些挑戰，基金經理人明顯保持著謹慎的樂觀態度。當被問及他們的下一支基金能否獲取與上一支基金同樣或更多的資金時，絕大多數（超過71%）的受訪者表示可以得到相同或更多的資金，只有29%的受訪者表示預計融資會少於上一支基金。

營運問題

該報告顯示，營運效率和業績提升對基金的發展至關重要。Grinis表示：「後端支援已經不再是置之腦後的問題了。面對不斷下降的收費、不斷增加的監管費用，以及投資人對更大透明度的需求，如今的基金更加重視業績、效率和成本控制。」約有三分之一的受訪基金經理人表示，因為「另類投資基金經理人指令」和「多德-弗蘭克法案」等新監管機制提出的法規遵從要求，營運成本已經增加了5%以上。還有38%的受訪者表示尚未計算此類費用，只有不到三分之一的受訪者估計此類成本的增加低於5%。為了努力控制成本，越來越多的基金正在尋求將一些職能外包出去，例如物業管理、物業和基金會計，以及基金行政管理和報告。基金還逐漸為其中的某些外包職能尋找更低成本的境外服務。

主權財富

對基金經理人來說的一大潛在機會領域，則是有越來越多的主權財富基金(SWF)參與全球不動產投資。在此項調查中，超過半數的受訪者已經開始與主權財富基金合作。這類投資人的一大明顯趨勢是選擇獨立帳戶，或者與基金經理人建立合資企業(JV)關係，而非常見的混合基金安排形式。22%的受訪者表示，他們擁有獨立帳戶或合資企業關係，而只有5%的受訪者將主權財富基金投資人作為他們的基金投資工具之一。如果基金經理人擁有足夠靈活度來採用獨立帳戶結構或運作合資企業，並且還能夠適應主權財富基金常見的特殊透明度和資訊揭露要求，那麼他們在吸引主權財富基金資本方面將擁有絕對的優勢。

除了對全球基金業進行整體討論外，今年的報告內容還包括有關巴西、俄羅斯、印度和中國大陸等主要新興市場的分析。

完

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