在安永最新《全球不動產投資信託(REIT)報告》所分析的六國中，新加坡REIT的一年期報酬率最高

倫敦和紐約--(美國商業資訊)--據安永《全球前景：2012年不動產投資信託報告》顯示，世界各地不動產投資信託（REIT）繼續顯示出復甦跡象，但仍然面臨一些嚴峻的挑戰，尤其在募集新資金方面。

安永全球REIT業務主管Robert Lehman表示，「從全球來看，REIT市場在2011年下半年取得穩健收益，2012年第一季的資料證實了這一趨勢。但對許多市場而言，要想在2013年持續成長，主要仍取決於各自地區經濟的關鍵層面以及全球整體前景。」

在今年報告分析的六個REIT管轄地中，新加坡在2011年取得最出色的報酬率業績。新加坡REIT(S-REIT)一年期報酬率超過21.8%，此業績令該國300億美元的REIT行業領先日本(17.4%)、澳洲(15.6%)、美國(15.3%)、英國(14.8%)和法國(11.85%)。

正如安永今年稍早時在其《全球IPO最新進展》中所報告的，全球經濟所有產業的IPO活動都受到衰退的沉重打擊。2011年全球IPO活動減少40%，這一趨勢亦延續至2012年。安永《全球前景：2012 REIT報告》指出，2012年第一季，除美國外， REIT有能力透過二次發行籌集資金的唯一一個國家是日本。

REIT投資迎頭趕上

全球金融危機亦對REIT市場的流動性產生嚴重而持久的影響，但當前大趨勢顯然是上升的。從全球來看，2010年投資額上升31%。然而，據安永報告顯示，對REIT團隊而言，其面臨的挑戰仍然是透過精明收購、精心管理資產和適時處置以推動未來成長——所有這些都在適當的資本架構內進行。Lehman表示，「從衰退壓力期走出來以後，REIT面臨的一大挑戰是如何再次成長。許多REIT都將專注於內部成長——尋找更高效營運的辦法，削減成本，改善不動產基本面--但我們更期待見到的一個趨勢是，REIT在透過與其他REIT、乃至機構合夥人組建合資企業以收購資產時，對風險加以限制——尤其涉及到龐大投資組合收購時，更是如此。」

辦公室和零售業不動產是2011年報告所分析的REIT最佳選擇。澳洲REIT(A-REIT)對辦公室和工業用不動產的投資驟降，因為他們將重點轉移到零售業不動產，對零售業不動產的投資（2.26億美元）是其2010年投資的三倍。在英國，REIT對零售業不動產的投資從2010年起增加了一倍多—他們投資的31億美元超過對其他商用不動產類的總和。在法國和新加坡，REIT 2011年對辦公室不動產的投資差不多增加了一倍，在日本，J-REIT對辦公室不動產投資53億美元，是其對公寓投資的兩倍。

新REIT

安永預期明年會深化的一個趨勢--至少在美國市場，但或許也會出現在其他地區--是創建更多非傳統REIT。Lehman表示，「REIT行業在過去十年裏成功成長，及其對衰退的抵禦能力，已令REIT模式顯露出來。如果廣大企業主正慎重持有非核心房地產資產，並且創建一個REIT架構來擁有和管理這些資產，我們預計他們會對此越來越感興趣。」

已經出現或考慮成立REIT的一些商業領域包括資料中心、文件儲存設施和手機基地台。正被納入考慮範疇的其他領域包括電信手機基地台。

報告中詳細描述的各國情況如下：

澳洲

REIT管理團隊專注於增強投資報酬以吸引投資人，此前兩年透過重整債務和出售資產而強化了資產負債表，尤其是出售在美國和英國境外持有的資產。

法國

由於獲利強勁，法國REIT股票在經歷2011年的暴跌後，2012年第一季出現反彈。但法國REIT的交易水準與資產淨值(NAV) 相比仍有很大折價，這對其募集新資金的能力形成壓力。然而，他們能獲得成本相對較低的債務融資，而且外國投資人對法國REIT市場的興趣日漸濃厚。

日本

經歷2011年3月大地震後，日本REIT受到全球衰退和股市波動的雙重打擊。一年多以後，REIT行業已顯著恢復至再次進行IPO時的水準。J-REIT面臨的直接挑戰是制訂合適的長期成長策略，比如不動產多元化。日本許多REIT都只關注辦公室不動產市場。

新加坡

新加坡REIT市場相對年輕，繼續逐步發展。儘管受全球衰退牽累，但假設全球經濟不再進一步衰退，對明年的展望似乎還是較為樂觀。鑑於目前鮮有機會透過收購來達到成長，S-REIT專注於對現有資產實施更高效的管理。

英國

英國政府致力於促進REIT行業的成長，尤其是住宅不動產市場，並且已放寬與REIT有關的多項重要措施，以推動該行業成長。歐洲的主權債務危機令一些此類計畫擱置，但該行業的持續復甦還是有望最終促成更快速的成長。然而，一個潛在的障礙是擔心英國REIT容易因其交易價格遠低於資產淨值而被私人投資人接管。

美國

美國REIT市場已從2008年的部分崩盤中恢復過來，2011年比標準普爾500的投資報酬率高出6%。三分之一的美國REIT市場去年提高了紅利。儘管如此，新REIT的成立步伐一直緩慢，美國房地產市場的復甦並不平均。其中一個成長領域是非交易（未上市）REIT行業，而且很快可能進一步成長，一些較大的非交易REIT還有可能上市，儘管該行業在費用結構、透明度和估價方面存在挑戰。

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