- 以東京和香港為代表，核心區寫字樓市場租金持續上漲；
- 印度外包服務核心地區及馬尼拉租金增長躋身新興市場前列；
- 2016年新加坡租賃市場遭遇挑戰，但商業地產交易則表現不俗。
上海 -- (美國商業資訊) -- 領先全球的房地產服務商戴德梁行發表的2016年戴德梁行亞太區寫字樓市場年中展望報告指出，由於2017年租用需求增加，亞太區大部分租賃市場的租金價格將上漲，其中有14個城市的租金價格預計將達到歷史新高。強勁的租賃需求推高租金價格，而在成本控制至關重要的經濟環境下，這一趨勢可能會為企業帶來更大的壓力。
香港中區商業區的租金高居榜首，一方面是由於該區受惠於中資公司的強大租賃需求，另一方面則是由於中區在香港地理位置上的優越性。在過去兩年間，中資機構的需求對香港中區寫字樓市場的復興至關重要，令中區甲級寫字樓租金一路飆升，接近2011年的對上一次高峰，空置率也極低，中區今年6月份的空置率已經跌破5.0%。然而，由於全球經濟及中國經濟增長預期降低，中區租賃的增長速度也會相應放緩。
雖然如此，大部分業主都盡力挽留其最大的租戶，令空置率繼續維持在低水平。因此，中區租金有望繼續高企，甚至還會有少許增長。另外，香港寫字樓的租賃需求仍然有增長空間，例如保險公司繼續擴張，尤其是在非核心區域，而近期香港亦迎來了首家大型聯合辦公空間運營公司。
戴德梁行亞太區企業租賃顧問團隊董事總經理Jeremy Pearson先生稱：「亞太區核心城市的租賃成本在國際市場上仍名列前茅，對於那些希望在本地區有所作為的企業來說，在這些核心城市設立辦事處是非常重要的。因此，成本控制和辦公場所規劃仍然是亞太區租戶首要關心的問題。」
相比之下，新加坡租賃市場將面臨大量新寫字樓供應所帶來的挑戰，明年將會有400萬平方英尺，也是有史以來最多的寫字樓新供應投入星洲市場。同時，隨著跨國銀行繼續削減業務，租賃業務也在相應減少，而新加坡經濟發展放緩，失業率較低，也在進一步抑制租賃業務。
2015至2017年間，新加坡租賃市場空置率預計將增長8-9個百分點，在所有亞太區核心市場中增幅最大。自2015年第一季度以來，中心商務區高檔寫字樓租金已經下滑超過15.0%，2016年有可能按年再下降7.0-10.0%，最終於2017年趨於穩定。
戴德梁行亞太區研究及投資策略部董事總經理Sigrid Zialcita女士表示：「我們認為此次市場低迷只是暫時性的，因為2018年之後新寫字樓的建設將會趨於緩和。另外，從經濟的角度上來說，新加坡一直在努力將重心轉移到服務業，減少對出口的依賴。」
然而，雖然市場前景低迷，對新加坡寫字樓的投資在2016年第二季度卻出現回升。今年新加坡見證了數宗具有劃時代意義的地產交易：新加坡亞洲廣場1號樓由卡塔爾主權財富基金卡塔爾投資局以25億美元收購，此項交易成為亞太區過去五年內最大的一宗獨幢建築投資交易，另外，位於百得利路的海峽商行大廈以每平方英尺2,600美元1的價格被收購，創下新加坡寫字樓歷年最高出售單價的紀錄。
戴德梁行亞太區資本市場董事總經理Gary Hollis先生認為：「亞太區一直缺少可出售的資產，而核心資產仍然主導著投資資金的去向，因此投資者對核心資產的競爭將愈演愈烈。我們可以看到，新加坡市場上商機湧現，同時價格也非常吸引，二者合一將第二季度的交易量推向了歷史新高。同樣，我們認為香港、韓國及中國大陸市場上也是商機不斷，因為企業和開發商紛紛出售資產來抵銷債務，同時循環資金來吸引更多的投資。」
今年亞太區的寫字樓市場開發周期預期將達到頂峰，可提供1.4億平方英尺的寫字樓新供應，令2017年寫字樓新供應面積將達到1.17億平方英尺。大部分新開發的寫字樓都位於新興市場，明年這些新興市場上可供租賃的寫字樓面積預計將增加近30%，而核心市場僅增加15%。然而，供應量的增加是為了滿足市場上合理的租賃需求，該需求也將推動今年的租賃成交量達到過去八年以來的最高值8,900萬平方英尺，而且預計2017年將再創新高，成交量超過9,200萬平方英尺。
除了租賃需求較弱、空置面積將會增加的澳洲珀斯之外，預計2017年所有亞太區的其他市場的租賃成交量都會增加。2017年空置面積的減少將會使東京、悉尼及墨爾本的業主從中獲益，強勁的需求將推動甲級寫字樓空置率實現7.0%左右的平衡狀態；中國深圳、上海、北京及印度孟買將新增大量新寫字樓供應，同時市場成交量也將大幅提升。
Zialcita女士認為：「儘管中國經濟增速放緩，其服務業仍然在繼續擴展，金融服務業和互聯網行業的迅速發展尤為顯著，這極大地提高了需求量。自2014年起，中國政府就將創新與創業列為一項重要國策，中國各地亦自此湧現大量的技術企業。」
與此同時，2017年大部分新興城市中的租金價格都將出現1.0%-2.0%的適度反彈，只有雅加達的租金價格預計與2015年相比將下降10.0%。技術及技術服務行業的發展仍然是推動印度寫字樓租賃市場反彈的主要催化劑。班加羅爾仍然佔據了三分之一的市場需求，在晨奈、海德拉巴、浦那等幾個表現突出的城市，由於租賃需求增加，空置率有望跌至個位數。自2015年起，這些市場上甲級寫字樓的租金已經提高了10.0%，明年有望再提升10.0%。同樣，亞太區另一個新興的外包服務中心馬尼拉，預計也將在2017年創下其租賃成交率的歷史新高。
戴德梁行亞太區全球租戶服務董事總經理Jason Whitcombe先生表示：「對亞太區市場來說，本地經濟環境的影響，遠超過來自國際事件的影響。儘管由於英國退歐、美國聯邦儲備局隨時可能加息，以及西方的政權更迭導致國際市場出現波動，但亞太區強勁的就業增長勢頭，仍然為寫字樓租賃市場帶來健康合理的租賃需求。」
戴德梁行
戴德梁行是全球領先的房地產服務商，為客戶提供全方位的服務，以滿足人們辦公、購物及居住方面的需求。我們遍佈全球60多個國家的43,000名員工為世界各地的租戶及投資者提供服務。我們在大中華區設有20家分公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產方案為客戶創造更大的價值。戴德梁行是全球最大的房地產服務運營商之一，年營業收入達50億美元，核心業務包括租賃代理、資產服務、資本市場、設施服務、全球企業服務、投資管理、項目管理、租戶代表，以及估價及顧問服務。更多詳情，請瀏覽www.dtzcushwake.com，或關注我們的微信（戴德梁行）及領英專頁（https://www.linkedin.com/company/dtz-cushman-wakefield）。
1 收購價5.6億新加坡元，可租用樓面158,897平方英尺，即每使用平方英尺3,520新加坡元，超過2008年以每使用平方英尺3,125新加坡元收購的羅賓申路71號大樓。
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