• 甚至新兴市场的私人股权基金的资本部署都已放缓
• 但是，多数基金经理保持谨慎的乐观态度，预计新基金能获取较之前基金相同或更多的资金

伦敦和纽约--(美国商业资讯)--全球各地的房地产私人股权基金经理继续面临巨大挑战，主要是因为目前的资本市场流动性不足。安永(Ernst & Young)新出炉的一份报告"全球市场展望：房地产私人股权的趋势"(Global Market Outlook:Trends in real estate private equity)显示，这些挑战已经导致很少有基金能获取银行融资和顺畅的交易流。该报告是根据一项面向300支全球房地产基金的调查做出的，结果显示即便是在巴西和印度等非常被看好的新兴市场，私人股权基金的资本部署也在放缓。这主要是因为欧元区危机及其给全球市场带来的不确定性所导致的。俄罗斯是个例外，尽管俄罗斯国内银行已经在房地产方面面临高风险，但他们仍在继续为交易和新开发项目提供资金，为当地投资者提供了执行交易的途径。

安永全球房地产基金事务负责人Mark Grinis评论说："仍然困难的全球金融市场已经给房地产基金带来了削弱性效应，而且还存在其他的挑战，最显著的挑战是这些基金要应对巨大的结构和文化改变，才能走出衰退。"

这份报告列举的挑战包括：对基金经理施加的更严格监管要求--例如欧洲的"另类投资基金经理指令"(AIMFD)和美国的"多德-弗兰克法案"，以及来自投资者的更严格"监管"，要求操作更透明并对投资进行监督。房地产基金经理重点强调了在设立新基金到首次交割期间他们所面临的多项关键挑战，52%的受访者表示投资者在对基金做出投资承诺前要求进行更多的尽职调查。54%的受访者还将就交易条款和费用达成一致作为最大的成交障碍。根据Grinis的说法，尽管这些挑战已经为很多基金经理带来了短期的痛苦，但是此次结构性变化给多数基金经理带来的前景都是一个更高效、更透明的可拓展平台，以该平台为基础可获取更好的未来增长。

Grinis表示："这是一个具有创新精神的投资者能够兴旺发展的时代。能成功适应当前变化（包括投资者要求更大透明度和更低费用的需求），并实现多元化，为投资者提供创新利基解决方案的房地产基金经理将在下一阶段市场增长中具备关键的一大差异化因素。"

房地产基金经理已经看到了这一点。该报告详细介绍了两大显著趋势--专为利用独户住宅市场投资机会而创立的基金在美国市场兴起，以及优先债券基金不断增长的吸引力。在某些市场优先债务基金的吸引力尤其明显，例如中国和欧洲：中国市场的银行更多地受到监管的限制，而非流动性的限制；而欧洲则需要另类融资。尽管面临这些挑战，基金经理明显地保持着谨慎的乐观态度。当被问及他们的下一支基金能否获取与上一支基金同样或更多的资金时，绝大多数（超过71%）的受访者表示可以融到相同或更多的资金，只有29%的受访者表示预计融资较上一支基金要少。

运营问题

该报告显示，运营效率和业绩提升对基金的发展至关重要。Grinis表示："后台已经不再是置之脑后的问题了。面对不断下降的收费、不断增加的监管费用，以及投资者对更大透明度的需求，如今的基金更加重视业绩、效率和成本控制。"约有三分之一的受访基金经理表示，因为"另类投资基金经理指令"和"多德-弗兰克法案"等新监管机制提出的合规要求，运营成本已经增长了5%以上。还有38%的受访者表示尚未计算此类费用，只有不到三分之一的受访者估计此类成本的增加低于5%。为了努力控制成本，越来越多的基金正在寻求将一些职能外包出去，例如物业管理、物业和基金会计，以及基金行政管理和报告。基金还越来越多地为其中的某些外包职能寻找更低成本的离岸服务。

主权财富

对基金经理来说的一大潜在机会领域是正在越来越多地参与全球房地产投资的主权财富基金(SWF)。在此项调查中，超过半数的受访者已经开始与主权财富基金合作。这些投资者中的一大明显趋势是选择单独账户或者与基金经理建立合资企业(JV)关系，而非常见的综合型基金安排形式。22%的受访者表示他们拥有单独账户或合资企业关系，而只有5%的受访者将主权财富基金投资者作为他们的基金投资工具之一。如果基金经理拥有足够灵活度来采用单独账户结构或运作合资企业，并且还能够适应主权财富基金常见的特殊透明度和信息披露要求，那么他们在吸引主权财富基金资本方面将拥有绝对的优势。

除了对全球基金业进行整体讨论外，今年的报告内容还包括有关巴西、俄罗斯、印度和中国等主要新兴市场的分析。

完

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